증여세 없이 자녀에게 집 넘기는 법

 💡 "세금 한 푼 없이 집 팔 수 있을까?"

네, 가능합니다. 하지만 조건이 있습니다.
바로 1가구 1주택 비과세 요건을 정확히 충족해야만 하죠. 🏡
오늘은 수많은 실수와 오해가 반복되는 이 주제를, 한 번에 정리해 드릴게요.

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✅ 비과세 요건 핵심 정리

1️⃣ 1가구란?

• 주민등록상 세대원이 모두 같은 주소지에 살며 생계를 같이 하는 가족 단위

• 배우자, 미혼 자녀 포함 (해외 거주자도 포함될 수 있음)

• 단, 별도 세대를 구성한 자녀가 소득이 없고 일정 요건을 충족하면 포함 가능

2️⃣ 1주택이란?

• 오로지 1채의 주택만 보유하고 있어야 함

• 일시적 2주택 등 예외 존재 (아래 참고)

3️⃣ 보유기간 요건

• 2년 이상 보유 필수

• 단, 조정대상지역 내 주택은 2년 거주 요건 추가

4️⃣ 양도가액 기준

• 2023년 이후 기준 12억 원 이하 주택은 전액 비과세

• 초과분에 대해서는 차등 과세

• 예: 13억 원에 팔 경우 1억 원 초과분만 과세 대상

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🚨 실수하기 쉬운 상황 정리

🟡 일시적 2주택

• 신규주택을 취득한 뒤 1년 내 기존주택을 양도하면 비과세 인정

• 단, 신규주택도 최종적으로는 2년 보유·거주 요건 충족해야 함

🟡 증여받은 주택

• 증여 후 보유기간은 증여받은 날부터 계산

• 이전 소유자의 보유기간은 인정되지 않음

🟡 분양권은 주택 아님!

• 입주 후 등기 시점부터 주택으로 인정

• 분양권만 보유 중인 경우, 세법상 주택 수에 포함되지 않음
  (단, 일시적 2주택 요건에서 간주주택으로 취급될 수 있음)

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📌 1가구 1주택 비과세 절차

1. 매도 전, 세무사 상담 또는 홈택스 자동계산기 이용

2. 양도세 비과세 확인서류 준비 (등기부등본, 주민등록등본, 거주증빙 등)

3. 양도 후 2개월 이내 홈택스 신고 및 비과세 신청

4. 국세청의 검토 후 결정 통지

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🧠 추가 팁

• 세대 분리한 자녀의 집 보유 여부도 체크 필수

• 거주요건 증명은 주민등록등본만으론 부족
  → 공과금 납부내역, 학교 서류, 통신요금 청구서 등 활용

• 임대 등록 여부에 따라 거주요건 요주의
  → 임대등록 주택은 비과세 요건에 불리하게 작용 가능

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📌 결론: 자격만 되면, 세금은 ‘0원’입니다

1가구 1주택 비과세는 가장 강력한 절세 수단입니다.
다만 사소한 실수 하나로 비과세가 무효 처리되기도 하죠.
지금 내 상황이 요건에 부합하는지 꼼꼼히 체크하고,
거래 전에 한 번 더 확인하는 습관이 수천만 원을 지켜줍니다. 🧾✨

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