증여세 없이 자녀에게 집 넘기는 법

 🏠 집 두 채만 있어도 세금이 몇 천만 원?

1세대 2주택자가 집을 팔면 양도소득세가 수천만 원씩 나올 수 있습니다.
하지만! 정해진 조건을 지키면 비과세 또는 세금 감면이 가능합니다.
오늘은 그 복잡한 규정을 간단하게, 한눈에 알아보도록 하겠습니다.

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📌 기본 원칙부터 확인하기

✅ 1세대 2주택자란?

• 주민등록상 동일 세대원이

• 주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우

• 세법상 '1세대 2주택자'로 간주되어 양도 시 비과세 제외

✅ 양도세 폭탄의 이유

• 다주택자 중과세율 적용

  • 기본세율 + 중과세율 (최대 22%p 추가)

• 조정대상지역 내 주택일 경우 더욱 가중됨

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🔍 양도세 피하는 4가지 전략

1️⃣ 일시적 2주택 요건 활용

• 새 집을 사고 기존 집을 1~3년 이내에 처분하면 비과세

  • ⏰ 기준:

    • 조정대상지역 → 1년 이내

    • 비조정대상지역 → 2~3년 이내

• 두 주택 모두 1세대 1주택 요건을 충족해야 비과세 인정됨

2️⃣ 조정대상지역 회피하기

• 주택이 위치한 지역이 조정대상지역이 아닌 경우, 중과세 피할 수 있음

• 실거주 목적 외 비조정지역 매도 우선 고려

3️⃣ 양도 순서 조절하기

• 양도차익이 작은 주택부터 매도

• 종전 주택 처분 후, 일정 기간 지나 새 주택 매도 시 비과세 가능성 ↑

4️⃣ 증여 전략 고려하기

• 가족에게 증여 후, 해당 주택을 제외한 상태로 양도하면
  → 주택 수 감소 → 중과 회피

• 단, 증여 후 5년 이내 양도 시 '합산 과세' 주의

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😵 자주 하는 실수는?

⚠️ 분양권 포함

• 분양권도 주택 수에 포함됨
  → 입주 전이라도 '간주주택'으로 취급되므로 유의

⚠️ 신고 누락

• 세대분리된 가족이 별도 주택 보유 중인 경우
  → '실질세대'로 판단되어 다주택자 간주될 수 있음

⚠️ 주택 취득 시기 계산 오류

• 계약일, 등기일, 실입주시기 등에 따라 보유기간 산정이 달라짐
  → 세무사 확인 필수

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📌 정리하면 이렇습니다

1세대 2주택자가 아무 준비 없이 매도할 경우,
양도세 중과로 수천만 원의 세금이 발생할 수 있습니다.
하지만 정확한 타이밍과 요건을 알고 준비한다면,
비과세 또는 감면이 충분히 가능합니다.

집을 팔기 전, 반드시 세금 시뮬레이션을 해보고
필요 시 전문가 상담을 받는 것이 현명한 절세의 시작입니다. 💡

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🔎 더 알아보기
👇 함께 보면 전략이 더 명확해져요

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