취득세 절세를 위한 사전 체크리스트

 📦 집을 자녀에게 물려주려는데, 감정평가까지 해야 하나요?

많은 분들이 이렇게 질문하십니다.
사실 부동산을 증여할 때 ‘감정평가서’를 활용하면
📉 세금을 줄일 수 있는 강력한 절세 전략이 됩니다.

“그냥 공시지가로 세금 내면 되지 않나?”
👉 꼭 그렇지만은 않습니다.
오늘은 ‘감정평가’가 왜 절세의 열쇠가 되는지,
그리고 어떻게 활용해야 하는지 구체적으로 알려드릴게요.

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🏡 1. 증여세 산정 기준은 시가, 공시가는 보조 수단

✅ 국세청은 원칙적으로 시가를 기준으로 증여세를 계산합니다.
시가란?
→ 증여일 전후 6개월 이내의 실거래가나 감정가액 등을 의미합니다.

💡 예외적으로 시가가 없을 경우,
→ 공시가격이나 기준시가를 적용합니다.

📝 정리하면,

• 시가(실거래가 or 감정가액)가 우선 적용

• 시가가 없을 경우에만 기준시가(공시지가)로 대체

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🧾 2. 감정평가 활용 시, 증여세 기준가액으로 인정

✔️ 감정가액은 ‘공신력 있는 기관의 평가’이기 때문에
→ 실거래가가 없는 경우, 시가로 인정받을 수 있습니다.

📌 단, 2인 이상의 감정평가사가 평가한 평균가액이어야
→ 법적으로 시가로 인정됩니다.

💡 예:

• 1명의 감정가는 인정 안 됨

• 반드시 2명의 감정평가사로부터 평가 받아야 함

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💰 3. 감정평가 활용 시 절세 효과 예시

예를 들어,

• A 아파트 실거래가: 10억 원

• 감정가액 평균: 8.5억 원
  → 이 경우 감정가액을 시가로 인정받으면
  기준 시가보다 낮아져 증여세 수백만~수천만 원 절세 가능

📉 특히 부동산 가격이 하락세일 때 감정평가를 활용하면
세금을 크게 줄일 수 있습니다.

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📅 4. 감정평가 활용 타이밍이 중요!

✅ 감정평가서는 증여일 기준 전후 6개월 이내에 받은 평가만 유효합니다.
→ 너무 일찍 감정받거나, 증여 후 감정받으면 무효

📝 전략

• 증여를 계획 중이라면,
  → 감정평가부터 먼저 진행한 뒤 증여 절차 진행

• 감정평가 → 증여 계약서 작성 → 증여세 신고

💡 Tip

• 감정평가 비용은 건당 수십만 원~백만 원 수준
  → 세금 수천만 원 줄일 수 있으니 투자 가치 충분!

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🚨 5. 감정평가에도 주의할 점이 있어요

⚠️ 감정평가서를 악용하여
너무 낮은 시세로 증여할 경우
→ 국세청에서 시가보다 현저히 낮다고 판단하면
과세 당할 수 있습니다.

따라서,

• 시장 시세 흐름에 맞는 감정가액인지 확인 필요

• 2인 평가사 중 한 명은 국세청 인정 평가사라면 신뢰도 상승

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📍 정리하자면 이렇습니다

📌 부동산 증여 시 감정평가를 활용하면,
✅ 실거래가보다 낮은 가격으로 증여세 절세 가능
✅ 다만, 반드시 2인의 감정평가사로부터 평가 받아야 하고
✅ 증여 전후 6개월 내에 진행해야 유효합니다.

세금 부담을 크게 낮출 수 있는 감정평가 전략
부담되는 증여세, 감정평가로 똑똑하게 줄여보세요! 😊

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🔎 더 알아보기

• 10탄: 증여세 없이 자녀에게 집 넘기는 법

• 12탄: 취득세 절세를 위한 사전 체크리스트