증여세 부담 없이 전세보증금 증여하는 방법 🏠

 부동산 세금을 줄이기 위해 많은 분들이 궁금해하는 질문이 있어요.

❓ “집을 팔 때 실거래가로 신고할까? 감정가액으로 할까?”
❓ “증여할 땐 시세 기준이 맞을까, 감정평가를 받아야 할까?”

결론부터 말씀드리면, 상황에 따라 다릅니다.
그리고 그 핵심은 바로 ‘언제, 어떻게 신고하느냐’에 달려 있어요.
오늘은 실거래가 vs 감정가액의 차이와,
세금을 줄일 수 있는 타이밍 전략에 대해 알려드릴게요.

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💡 실거래가 신고란?

부동산 매매 시 실제 거래된 금액을 관할 관청에 신고하는 걸 말합니다.
2012년 이후 대부분의 거래는 실거래가 신고 의무제로 운영되고 있어요.

• 양도세, 취득세, 종합부동산세 등 거의 모든 세금이
  실거래가 기준으로 부과됩니다.

• 실거래가가 높을수록 세금이 많고,
  낮으면 세금도 낮아지겠죠?

하지만 여기엔 조심해야 할 점이 있습니다.
📌 시세보다 낮은 금액으로 신고하면?
👉 국세청이 이상 거래로 판단하고 세무조사 대상이 될 수 있어요.

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💡 감정가액이란?

반면, 감정가액은 공인된 감정평가사가 산정한 가격입니다.
이건 특히 증여나 상속 시 세금 계산에 쓰이는 기준이에요.

• 부동산을 자녀에게 증여할 때 시세가 모호하면
  감정평가를 받아 기준금액으로 삼을 수 있어요.

• 감정가액을 사용하면 시세보다 낮거나 높은 평가가 나올 수 있어서
  절세 혹은 리스크 증가 둘 다 가능한 도구입니다.

📌 단, 감정평가 비용(건당 수십만 원)이 들어가고
국세청이 이를 인정하지 않으면 별도로 추가 과세될 수 있어요.

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🧭 절세의 핵심은 ‘타이밍’

부동산 세금에서 실거래가 vs 감정가액보다 더 중요한 건
👉 언제, 어떤 목적에서 활용하는가입니다.

📍 1. 매매 시 = 실거래가 중심

• 매매는 무조건 실거래가로 신고해야 하므로
  시세 변동 타이밍을 잘 읽어야 합니다.

• 예) 부동산 가격이 상승할 조짐이 보일 때 매도하면
  취득가 대비 양도 차익이 커져 세금이 늘 수 있음 → 매도 시점 전략 중요

📍 2. 증여 시 = 감정가액 적극 활용

• 증여는 실거래가 신고가 아니라, 시가 기준 증여가액으로 신고

• 이때 ‘시가’로 인정받기 위한 감정가액을 사용 가능
  (최근 6개월 이내 감정평가서 2개 평균)

👉 감정평가가 시세보다 낮게 나온다면 절세 효과 큼!

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✅ 절세를 위한 타이밍 조절 팁

🕑 매매 시

• 보유기간 2년 이상을 채우는 타이밍

• 1세대 1주택 비과세 요건(보유+거주) 완성 후 매도

• 보유세 과세기준일(매년 6월 1일)을 피한 매도

🕑 증여 시

• 부동산 가격 하락기 이용 (감정가액 ↓ = 세금 ↓)

• 증여 후 5년 이내 매각 시는 '합산과세' 조심!

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🎯 결론: 세금은 타이밍이 모든 것이다

실거래가와 감정가액 모두 법적으로 인정받는 방식이지만,
적절한 시점에 어떤 방식으로 신고하느냐에 따라
수백만 원에서 수천만 원의 세금 차이가 날 수 있습니다.

절세를 위해선 타이밍을 놓치지 말고,
미리미리 시세 흐름과 세법을 점검하는 습관이 중요해요.

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🔎 더 알아보기

• 👉 감정평가를 활용한 증여 절세 전략

• 👉 양도세 줄이는 타이밍 전략 3가지