AI는:
노동을 대체할 수 있다
지식을 복제할 수 있다
생산 비용을 낮출 수 있다
하지만 AI는:
토지를 복제할 수 없다
위치를 이동시킬 수 없다
도시의 밀도를 즉시 해체할 수 없다
그래서 우리는 이렇게 말해왔습니다.
부동산은 ‘최후의 희소재’다.
그렇다면 질문은 이것입니다.
어떤 상황이면 이 희소성이 무너질까?
부동산 가치의 핵심은 위치입니다.
그 위치가 의미를 잃는다면?
예를 들어:
모든 직업이 완전 원격화
교육·의료·문화가 100% 가상화
인간 네트워크가 물리 공간과 무관해짐
이 경우 도심 프리미엄은 약화될 수 있습니다.
하지만 여기엔 한 가지 문제가 있습니다.
인간은 여전히 물리적 교류를 선호한다.
완전한 탈공간화는 기술적으로 가능해도
사회적으로는 제한적입니다.
두 번째 가능성은 제도 변화입니다.
토지 국유화
주거의 공공재화
강력한 가격 통제
즉, 시장 기능이 사라질 때입니다.
그러나:
민주주의 국가에서 전면적 국유화는 정치적 저항이 큼
세금·보상 비용 천문학적 규모
자본 이탈 위험
현실 가능성은 낮습니다.
만약:
초고속 모듈러 주택 대량 생산
해상·지하·공중 주거 상용화
교통 혁명으로 거리 개념 붕괴
이 일들이 동시에 발생한다면
입지 희소성은 약화될 수 있습니다.
하지만 중요한 점은 이것입니다.
공급이 늘어나도
‘좋은 위치’는 여전히 한정적이다.
서울 강남, 한강 조망, 핵심 학군은
공장에서 찍어낼 수 없습니다.
AI보다 더 강력한 변수는 인구입니다.
출산율 급락
인구 감소
가구 수 감소
수요가 구조적으로 줄어든다면
특히 지방·비핵심 지역은
가격 압박을 받을 수 있습니다.
AI가 무너뜨리는 것이 아니라,
인구 구조가 선별적으로 무너뜨립니다.
AI가 직접 부동산을 붕괴시키는 시나리오는
현실적으로 낮습니다.
그러나 다음 조건이 동시에 발생하면 위험합니다.
✔ 위치의 의미 상실
✔ 국가 개입 극단화
✔ 인구 급감
✔ 공급 과잉
이 네 가지가 결합될 때
시장 구조가 바뀔 수 있습니다.
AI는 부동산을 자동으로 붕괴시키지 않습니다.
오히려 더 위험한 것은:
“입지를 잘못 선택하는 것”
AI 시대는
모든 부동산을 올리지 않습니다.
살아남는 곳과 사라지는 곳을 더 분명히 구분합니다.
AI가 부동산을 무너뜨리는 것이 아니라,
‘위치·인구·정책’이 동시에 흔들릴 때 시장이 무너진다.
