보통 전세와 매매는 같은 방향으로 움직입니다.
하지만 최근 서울은 전세는 하락, 매매는 상승이라는 이례적 상황이 벌어지고 있습니다.
“전세가 내려가는데 왜 매매는 버티지?”
👉 답은 투자자보다 실수요 중심으로 구조가 바뀌었기 때문입니다.
예전에는 전세가가 높아야 갭투자가 쉬워졌습니다.
하지만 지금은 전세가가 내려갔기 때문에 갭투자 여력은 오히려 줄어든 상황입니다.
그럼에도 불구하고 매매가가 유지·상승하는 이유는?
👉 실수요자들이 적극적으로 시장에 들어오기 때문입니다.
결혼·출산으로 내 집 마련이 필요한 30대
갈아타기를 고민하는 40~50대
장기 거주 목적의 신혼부부
이들이 전세가 약세를 보고 “이럴 바엔 차라리 매수”를 선택하는 거죠.
서울은 신축 공급이 턱없이 부족합니다.
재건축 규제, 인허가 지연으로 실제 시장에 나오는 매물이 적다는 게 가장 큰 이유죠.
금리 하락 기대감이 커지자 집주인들이 매물을 거둬들임
전세가 하락에도 급매물은 거의 사라짐
👉 매물 부족 → 실수요 집중 → 매매가 방어 구조가 만들어지고 있습니다.
최근 정부 정책은 생애 최초·신혼부부를 대상으로 한 LTV 완화,
금리 하락 기조로 이어지며 실수요자들의 진입을 돕고 있습니다.
“지금은 전세보다 대출 끼고 매수하는 게 낫다”는 심리 강화
재건축·리모델링 기대감이 높은 단지 매수세 집중
이런 요인들이 매매 가격을 끌어올립니다.
수도권이나 지방은 전세 약세가 그대로 매매 약세로 연결되지만,
서울은 다릅니다.
일자리·교육·교통이 집중된 핵심 입지
전국 수요가 몰리는 희소성
“서울은 언제든 다시 오른다”는 학습효과
이 때문에 전세와 매매의 디커플링(Decoupling) 현상이 뚜렷합니다.
전세 하락이 투자자들에게는 부담이지만,
서울은 이제 투자자 시장이 아니라 실수요자 시장입니다.
전세와 매매의 전통적 연동은 약해졌다.
매물 부족 + 실수요 집중으로 매매가 상승세 유지.
서울은 여전히 전국에서 가장 강력한 안전자산.
👉 결국 서울 아파트값은 실수요가 이끄는 구조로 재편되고 있습니다.
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