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📉 전세 하락, 매매도 떨어져야 정상 아닌가?

보통 전세와 매매는 같은 방향으로 움직입니다.
하지만 최근 서울은 전세는 하락, 매매는 상승이라는 이례적 상황이 벌어지고 있습니다.

“전세가 내려가는데 왜 매매는 버티지?”
👉 답은 투자자보다 실수요 중심으로 구조가 바뀌었기 때문입니다.

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🔑 1. 투자 수요 위축, 실수요 강화

예전에는 전세가가 높아야 갭투자가 쉬워졌습니다.
하지만 지금은 전세가가 내려갔기 때문에 갭투자 여력은 오히려 줄어든 상황입니다.

그럼에도 불구하고 매매가가 유지·상승하는 이유는?

👉 실수요자들이 적극적으로 시장에 들어오기 때문입니다.

• 결혼·출산으로 내 집 마련이 필요한 30대

• 갈아타기를 고민하는 40~50대

• 장기 거주 목적의 신혼부부

이들이 전세가 약세를 보고 “이럴 바엔 차라리 매수”를 선택하는 거죠.

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📊 2. 공급 부족과 매물 잠김

서울은 신축 공급이 턱없이 부족합니다.
재건축 규제, 인허가 지연으로 실제 시장에 나오는 매물이 적다는 게 가장 큰 이유죠.

• 금리 하락 기대감이 커지자 집주인들이 매물을 거둬들임

• 전세가 하락에도 급매물은 거의 사라짐

👉 매물 부족 → 실수요 집중 → 매매가 방어 구조가 만들어지고 있습니다.

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🏦 3. 대출 환경 개선과 정책 기대감

최근 정부 정책은 생애 최초·신혼부부를 대상으로 한 LTV 완화,
금리 하락 기조로 이어지며 실수요자들의 진입을 돕고 있습니다.

• “지금은 전세보다 대출 끼고 매수하는 게 낫다”는 심리 강화

• 재건축·리모델링 기대감이 높은 단지 매수세 집중

이런 요인들이 매매 가격을 끌어올립니다.

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💡 4. 서울이라는 ‘심리적 안전자산’

수도권이나 지방은 전세 약세가 그대로 매매 약세로 연결되지만,
서울은 다릅니다.

• 일자리·교육·교통이 집중된 핵심 입지

• 전국 수요가 몰리는 희소성

• “서울은 언제든 다시 오른다”는 학습효과

이 때문에 전세와 매매의 디커플링(Decoupling) 현상이 뚜렷합니다.

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✅ 결론: 실수요가 시장을 새롭게 만든다

전세 하락이 투자자들에게는 부담이지만,
서울은 이제 투자자 시장이 아니라 실수요자 시장입니다.

• 전세와 매매의 전통적 연동은 약해졌다.

• 매물 부족 + 실수요 집중으로 매매가 상승세 유지.

• 서울은 여전히 전국에서 가장 강력한 안전자산.

👉 결국 서울 아파트값은 실수요가 이끄는 구조로 재편되고 있습니다.

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