한때는 “전세 살며 돈 모아 집 사자”가 통했지만,
이제는 전세의 안정성이 점점 사라지고 있습니다.
전세가 하락으로 보증금 회수 리스크 증가
전세사기 및 깡통전세 사례 확산
월세화 전환으로 ‘주거비 부담’ 오히려 상승
👉 과거엔 전세가 ‘기다림의 전략’이었다면,
이제는 ‘기회비용의 함정’이 되고 있습니다.
예를 들어볼까요?
📈 즉, 서울 아파트의 상승 속도가 대출이자보다 빠를 경우,
시간이 갈수록 ‘대출이 아닌 레버리지 효과’로 작용합니다.
현행 세법상 12억 이하 1주택자는 양도세 비과세 혜택이 있습니다.
즉, 지금 10억~11억대 아파트를 매수한다면,
향후 2~3년 내 시세가 13억 이상이 되어도 양도세 없이 차익 실현이 가능합니다.
💡 이 구간의 서울 아파트(예: 목동, 잠실5단지, 성수, 구로, 마포 등)는
‘실거주 + 투자’ 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 구간입니다.
요즘 전세가가 내려서 겉보기엔 싸 보이지만,
갭이 커졌다는 건 결국 매수자 부담이 늘었다는 뜻입니다.
그런데 반대로 생각해보면,
전세로 5억을 묶어두는 대신 3억 자기자본 + 3억 대출로 매수한다면?
매달 이자 부담은 생기지만,
부동산 상승분은 ‘내 자산’으로 귀속됩니다.
📊 단기 현금흐름보다 장기 자산 축적이 목표라면
“전세보다 매수”가 더 합리적이라는 뜻입니다.
전세보증금은 은행 이자처럼 보존되지 않습니다.
인플레이션이 지속되면 현금의 가치가 줄어드는 반면, 부동산은 오히려 올라갑니다.
즉, 물가상승기에는 빚보다 ‘집’이 유리합니다.
돈의 가치가 줄 때, 실물자산의 가치는 상대적으로 올라가기 때문이죠.
서울 부동산은 단순한 투자처가 아니라,
“실거주와 자산 방어”를 동시에 해내는 복합 자산입니다.
거주 안정성 확보
주택담보대출 이자 공제 혜택
장기 보유 시 노후 주거 자산 완성
👉 대출을 ‘위험’이 아닌 ‘도구’로 본다면,
전세보다 훨씬 효율적인 선택이 될 수 있습니다.
서울은 여전히 공급이 적고, 실수요가 견고합니다.
전세로 기다리는 동안 시장은 한 발씩 앞서갑니다.
📌 지금의 핵심은 “빚을 두려워할 게 아니라, 기회를 놓치지 않는 것.”
대출은 리스크가 아니라, 상승기에는 ‘자산을 증폭시키는 장치’입니다.
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