서울 아파트는 왜 월세가 계속 오를까? 🏙️ 한정된 공급, 부동산 패닉의 씨앗

요즘 서울에서 “살 집 구하기”가 점점 더 어려워졌다고 느끼시나요?
특히 전세는 씨가 말랐고, 월세는 눈에 띄게 오르고 있습니다.
“전셋집 보러 갔더니 전세는 없고 월세만 있더라”는 말, 이제는 일상적인 풍경이 되었죠.

그런데 의문이 하나 생깁니다.
서울에 아파트가 이렇게 많은데, 왜 월세만 계속 오를까요?
단순한 수요 증가 때문일까요, 아니면 정책 실패의 결과일까요?

오늘은 이 ‘이상한 현상’의 이면을 하나하나 들여다보겠습니다.

서울의 주택 공급은 사실상 정체 상태입니다.
최근 몇 년간 분양가 규제, 재건축 안전진단 강화, 고금리 기조, PF 위기 등이 겹치면서 신규 공급은 급감했죠.

한편으로는 서울로 향하는 수요는 계속 유지되고 있습니다.
직장이 몰린 수도권 중심지로 몰려드는 사람들, 학교를 옮기지 않기 위해 자리를 지키려는 세입자들, 모두가 ‘있는 집’에 의존할 수밖에 없는 상황이 된 것이죠.

그 결과, ‘물량은 줄고 수요는 몰리는’ 시장의 전형적인 구조가 완성됐습니다.
그 첫 희생자가 바로 월세 세입자들입니다.

전세에서 월세로의 전환은 이미 2022~2024년 사이 눈에 띄게 진행됐습니다.
보증보험 대란, 금리 인상, 임대차 3법 시행 등으로 인해 임대인 입장에서는 전세보다 월세가 더 안전하고 유리한 선택이 된 거죠.

하지만 전세가 사라진 자리에 월세만 남으면서 실제 부담은 세입자에게 전가되고 있습니다.
전세는 목돈을 한번 맡기면 추가 지출이 없었지만, 월세는 매달 꾸준한 현금 지출이기 때문에 가처분소득에 큰 타격을 줍니다.

여기에 보증금+월세를 동시에 내야 하는 반전세 형태까지 확산되며, 소득 대비 주거비 비중은 역대 최고 수준을 기록하고 있습니다.

최근엔 “보증금은 낮추고, 월세는 높이는 구조”가 트렌드입니다.
겉보기에는 부담을 줄인 것 같지만, 장기적으로는 더 많은 돈을 임차인이 지불하게 되는 구조죠.

예를 들어,

그럼에도 불구하고 전세 수요자들은 이 구조를 받아들일 수밖에 없습니다.
선택지가 없기 때문입니다.

재산세, 종합부동산세, 중개 수수료, 수리비용, 공실 리스크까지.
모두 임대인의 부담처럼 보이지만, 이 모든 비용은 결국 월세에 포함돼 세입자에게 전가됩니다.

그렇기에 임대인의 숫자가 줄어드는 시장에서는
남아있는 임대인의 힘이 더 강해지고, 가격 결정권도 쥐게 되는 것이죠.

“임대인은 악마다”라고 몰아붙이던 사회 분위기의 결과는,
공급자의 철수와 월세 가격 폭등으로 나타난 셈입니다.

서울 아파트의 월세가 오르는 이유는 단순히 ‘물가 상승’ 때문이 아닙니다.
한정된 공급과 지속되는 수요, 그리고 정책 실패의 부작용이 만든 복합적인 결과입니다.

“나는 전세니까 괜찮아”라고 생각했던 사람들이 더는 보호받지 못하고,
“나는 임대인이 아니니까 관계없어”라고 했던 이들이 오히려 더 많은 비용을 지불하게 되는 시대.

이제는 ‘공급자’를 적으로 돌리기보다는,
시장 구조 자체를 다시 설계해야 할 때입니다.

월세 시대의 진실: 우리는 왜 월세를 감당하게 되었는가?