“도대체 부동산 정책이 왜 이렇게 안 먹혀요?”
많은 사람이 부동산 시장의 혼란을 단순히 ‘집값이 올랐다, 내렸다’로만 해석하지만, 그 이면에는 더 깊고 구조적인 문제, 바로 ‘시스템 붕괴’가 자리 잡고 있습니다.
대출 규제, 임대차 3법, 세금 정책, 임대인 규제…
이 모든 정책이 누적되며 만든 결과는 단순한 가격의 문제가 아닌, 공급과 신뢰의 붕괴라는 본질적인 파열입니다.
이번 글에서는 왜 ‘부동산 시스템 자체가 무너졌는가’를 구조적으로 분석해 보겠습니다.
정책은 신뢰가 전제되어야 합니다.
하지만 수차례의 규제 변화, 갑작스러운 제도 도입은 시장 참여자에게 혼란 만을 안겨줬습니다.
전세 제도의 흔들림: 정부의 공식 입으로 “전세는 역사적 사명을 다했다”는 발언이 나왔습니다. 제도의 존속 여부조차 불확실하다면, 누가 전세로 집을 내놓을까요?
세입자 보호의 역설: 전세 사기 피해를 막으려는 보증제도도 결국 대출 연쇄 부실로 이어졌고, 정책금융기관의 부담만 커졌습니다.
결과는? 신뢰의 붕괴.
임대인도, 임차인도, 공급자도 모두 ‘다음은 어떻게 될지 모르겠다’는 불안감에 휩싸였습니다.
수요보다 더 중요한 게 ‘공급’이라는 말, 부동산 시장에서 만큼은 진리입니다.
하지만 지금의 시스템은 공급자를 밀어내고 있습니다.
임대인 악마화로 인한 공급자 이탈
갭투자 규제로 인한 다세대 공급 축소
건축 원가 상승 + 금리 인상 + 세금 폭탄으로 신규 공급은 위축
공급이 줄면 임대료는 오릅니다.
시장 기능이 작동하지 못하고 있다는 신호죠. 시스템이 ‘잠깐 고장난 게 아니라’, 장기적으로 붕괴되고 있다는 사실을 인정해야 합니다.
정책은 하나하나 단기적으로는 논리적이었습니다.
그러나 전체적으로 조율되지 않은 채 누적되며 다음과 같은 부작용이 발생했습니다.
전세대출 보증 → 임대인 신뢰 붕괴 → 전세 공급 감소
월세 세액공제 확대 → 집주인의 월세 상승 기대 심리 자극
다주택자 규제 → 전세 공급보다 월세 선호로 전환
세금 인상 → 비용 전가 → 임차인 부담 증가
이처럼, 정책 간 시너지가 아니라 충돌이 누적되며 시장의 ‘기본 메커니즘’이 망가진 겁니다.
부동산 시장의 위기는 가격이 아닙니다.
시스템이 붕괴되고 있다는 것, 이게 진짜 문제입니다.
정부의 의도가 아무리 좋더라도, 시장 참여자의 신뢰를 잃고 공급을 말려버리면 정책은 실패하게 되어 있습니다.
✅ 지금 필요한 건?
정책의 예측 가능성
공급자와 수요자가 모두 수용 가능한 제도
시장 논리를 인정하는 유연한 접근
이제라도 ‘누구 탓’이 아니라, ‘어떻게 다시 시스템을 회복할 것인가’에 집중해야 합니다.
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