‘갭투자’가 사라졌더니 생긴 역효과 💥 공급까지 얼어붙었다

갭투자는 부동산 시장에서 늘 논란의 중심이었습니다. 무리한 투기 수단이라고도 불렸고, 일부에겐 내 집 마련의 우회 전략이기도 했죠. 그래서 정부는 강력한 규제로 갭투자를 사실상 차단했습니다.

그런데… 갭투자가 사라지고 나니 집값이 안정됐을까요? 전세 시장이 건강해졌을까요? 현실은 그렇지 않았습니다. 투자자만 빠져나간 자리에 남은 건 더 심각한 공급 공백이었습니다.

갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 방식입니다. 매매가와 전세가의 차이(=갭)가 작을 때, 소액으로 부동산을 매수할 수 있었기 때문에 중산층이 자산을 불릴 수 있는 수단으로 활용했죠.

하지만 2020년 이후 전세가가 하락하고, 대출 규제가 강화되면서 이 방식은 위험 요소로 지적받기 시작했습니다.

LTV·DSR·임대차법 등의 규제로 갭투자는 사실상 종식됐습니다. 투자자들의 진입이 막혔고, 다주택자에 대한 규제가 강해지면서 임대 공급자들도 시장에서 발을 뺐습니다.

당장은 ‘투기 세력 축출’이라는 긍정적 효과가 있어 보였지만, 이들이 시장에서 빠져나간 후 나타난 빈틈은 예상보다 컸습니다.

갭투자자들이 사라지면서 임대 시장에 나올 수 있는 주택 공급이 급감했습니다.
전세 매물은 줄었고, 새로 지어진 아파트도 실거주만을 위한 공간으로 바뀌며 전세 시장이 더 위축됐죠.

그 결과는?
📌 전세 공급이 부족해지자 월세 전환이 가속화
📌 월세가 상승하면서 서민들의 주거비 부담이 급등
📌 임대 물량 부족으로 지역 간 양극화 심화

물론, 무분별한 갭투자는 부작용이 많았습니다. 전세 사기, 부동산 거품 등이 그 예입니다.
하지만 일정 부분에서는 수요와 공급의 균형을 유지해 주는 ‘민간 임대 공급의 숨은 축’ 역할도 했습니다.

이제는 흑백 논리에서 벗어나, 갭투자를 '절제된 형태로 어떻게 시장에 유도할 것인가'를 고민해야 할 때입니다.

갭투자를 없애면 시장이 정상화될 줄 알았습니다. 그러나 시장의 복잡성은 그렇게 단순하지 않았습니다.
공급자 없는 시장, 수요만 남은 시장에서는 전세도, 월세도 안정될 수 없습니다.

❗ 이제는 단순한 규제가 아니라 균형 있는 정책 설계가 필요한 시점입니다.

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